Ustawa o jawności cen mieszkań oferowanych przez deweloperów, podpisana przez prezydenta 6 czerwca 2025 roku, wprowadza szereg zmian w sposobie prezentowania ofert mieszkaniowych. Nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym nakłada na deweloperów precyzyjnie określone obowiązki informacyjne dotyczące cen nieruchomości.
Regulacja obejmuje wszystkie mieszkania i domy jednorodzinne oferowane w ramach oferty publicznej kierowanej do nieoznaczonego kręgu odbiorców. Przepisy nie dotyczą nieruchomości sprzedawanych w trybie indywidualnych negocjacji lub zamkniętych ofert.
Obowiązek prowadzenia strony internetowej
Każdy deweloper musi prowadzić własną stronę internetową przez cały okres od rozpoczęcia sprzedaży do momentu przeniesienia własności ostatniej nieruchomości w inwestycji. Na stronie deweloper zobowiązany jest publikować aktualne informacje cenowe obejmujące cenę metra kwadratowego powierzchni użytkowej każdego oferowanego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz całkowitą cenę nieruchomości będącej przedmiotem umowy.
Dodatkowo, strona musi zawierać ceny pomieszczeń przynależnych, takich jak komórki, strychy, piwnice czy garaże, jeżeli ich wartość nie jest uwzględniona w cenie podstawowej metra kwadratowego. Przepisy nie precyzują, czy grupa deweloperska może prowadzić jedną wspólną stronę, czy każda spółka celowa wymaga odrębnej witryny internetowej.
Zasady aktualizacji i archiwizacji
Ustawa nakłada obowiązek codziennej aktualizacji wszystkich informacji cenowych. W przypadku zmiany cen lub świadczeń pieniężnych deweloper musi niezwłocznie, tego samego dnia, uaktualnić dane na stronie internetowej z podaniem dokładnej daty zmiany. Kluczowym wymogiem jest zachowanie wszystkich dotychczasowych informacji cenowych, co umożliwia śledzenie historii zmian cen przez potencjalnych nabywców.
System archiwizacji pozwala kupującym na porównanie aktualnych cen z wcześniejszymi ofertami i zorientowanie się, czy lokale w danej inwestycji drożeją czy tanieją. Deweloperzy muszą zapewnić dostępność tych historycznych danych przez cały okres prowadzenia sprzedaży.
Centralny rejestr rządowy
Równolegle z publikacją na własnych stronach internetowych, deweloperzy zobowiązani są do przekazywania wszystkich danych cenowych do centralnego rejestru rządowego. Informacje muszą być przekazywane ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji raz dziennie. Minister cyfryzacji publikuje te dane na portalu dane.gov.pl, tworząc ogólnodostępną bazę wszystkich ofert deweloperskich w Polsce.
Ustawa nie określa jeszcze szczegółowej struktury i formatu przekazywanych danych, co stanowi wyzwanie w zakresie implementacji konkretnych rozwiązań. Środowisko deweloperów postuluje ustandaryzowanie wymogów dotyczących nazewnictwa i formatowania informacji, aby zapewnić jednolitość danych w centralnym rejestrze.
Prawo nabywcy do korzystniejszej ceny
Przepisy wprowadzają mechanizm ochrony nabywców przed rozbieżnościami cenowymi. W przypadku różnicy między ceną publikowaną na stronie internetowej a ceną oferowaną podczas zawarcia umowy, nabywca ma prawo żądać zastosowania ceny najkorzystniejszej. Rozwiązanie to ma eliminować praktyki wprowadzania klientów w błąd poprzez prezentowanie atrakcyjnych cen w reklamie, a następnie proponowanie wyższych kwot w trakcie negocjacji.
Skuteczność tego mechanizmu w praktyce budzi jednak wątpliwości prawników ze względu na notarialną formę transakcji nieruchomościowych i możliwość częstej aktualizacji cen przez deweloperów, co może utrudnić nabywcom skuteczne dochodzenie roszczeń.
Sankcje
Naruszenie obowiązków przewidzianych w ustawie stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów zgodnie z ustawą o ochronie konkurencji i konsumentów. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów otrzymuje kompetencje do nakładania kar pieniężnych w wysokości do 10 procent obrotu osiągniętego przez przedsiębiorcę w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary.
Konsumenci i organizacje społeczne mogą zgłaszać naruszenia przepisów bezpośrednio do UOKiK. Ustawa przewiduje możliwość wszczęcia postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości w publikacji danych cenowych.
Terminy wdrożenia
Ustawa wejdzie w życie po upływie miesiąca od ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. Deweloperzy, którzy rozpoczęli sprzedaż przed wejściem w życie nowych przepisów, otrzymują dwumiesięczny okres przejściowy na dostosowanie się do wymogów. Pierwotnie planowany sześciomiesięczny termin został skrócony podczas prac parlamentarnych.
Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej zapowiedziało rygorystyczne egzekwowanie przepisów bez możliwości obchodzenia lub manipulowania wymogami ustawowymi. Rząd planuje dalsze prace legislacyjne mające na celu doprecyzowanie szczegółów technicznych implementacji, szczególnie w zakresie struktury danych przekazywanych do centralnego rejestru.